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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Indexklausel und Indexmietvertrag | indexation clause/ escalation clause/ cost-of-living clause; rent indexation agreement/ escalator lease | Gewerberaummietvertrag Der Indexmietvertrag ist durch Mietvereinbarungen gekennzeichnet, in denen die weitere Entwicklung der Miete durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird. Indexmietverträge sind im Gewerbemietrecht üblich. Die Vereinbarung einer Indexklausel mit automatischer Anpassung an die veränderte Bezugsgrundlage (so genannte Gleitklausel) galt nach der Preisklauselverordnung als genehmigt. Nachdem diese Verordnung am 07.09.2007 durch das Preisklauselgesetz abgelöst wurde, gibt es jetzt eine andere Rechtslage. Grundsätzlich brauchen Preisklauseln nicht mehr genehmigt zu werden. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr. Wichtig aber ist, dass (eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise unterstellt) als Laufzeit für den Mietvertrag nicht mehr zehn Jahre, sondern zehn Jahre und ein Monat vereinbart werden müssen, weil es für die Zehnjahresfrist jetzt darauf ankommt, wann die letzte Mietzahlung erfolgt und nicht, wann das Mietverhältnis endet. Alternativ könnte ein Mietvertrag mit monatlich nachschüssiger Mietzahlung vereinbart werden. Nach wie vor können Mietverträge mit einer Preisklausel ausgestattet werden, bei denen der Vermieter für zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet, also z. B. Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Verlängerungsoption auf weitere fünf Jahre. Hier kommt es nicht darauf an, wann die Miete im letzten Zahlungsmonat bezahlt wird. Bezugsgrundlage für Mietanpassungen können nach wie vor der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes bzw. eines statistischen Landesamtes sein, oder ein Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelt wurde. Automatische Anpassung bedeutet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter gegebenenfalls auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, denn der Anspruch auf erhöhte Miete entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bezugsgrundlage ändert. Wohnraummietvertrag Seit dem 01.09.1993 kann eine Indexmiete auch für freifinanzierte Wohnungen vereinbart werden. Seit 01.09.2001 befinden sich die entsprechenden Vorschriften in § 557 b BGB. Die Indexmiete selbst muss schriftlich vereinbart werden. Die Mieterhöhungserklärung bedarf nur der "Textform", was nach (§ 126 b BGB) die Schriftform mit einschließt. Die Mieterhöhung kann verlangt werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex (früher der Preisindex aller privaten Haushalte) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes um einen zu vereinbarenden Prozentsatz ändert. Eine Indexvereinbarung, die eine stärkere prozentuale Erhöhung der Miete als die prozentuale Änderung des Preisindexes vorsieht, ist nicht wirksam. Die Miete muss nach jeder Erhöhungserklärung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen. Eine Genehmigung der Vereinbarung ist nicht erforderlich. Die Anpassung erfolgt beim Wohnungsmietvertrag nicht automatisch, sondern kann nur ab dem übernächsten Monat, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt, geltend gemacht werden. |
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